AirBnb: Come Funziona? Strategie Vincenti? Strumenti Per Massimizzare le Vendite?

AirBnb è il portale che, nel suo campo, è cresciuto maggiormente negli ultimi anni. Andiamo a vedere come funziona, i servizi che offre ai turisti e quelli che invece offre a chi vuole proporre un suo alloggio o sponsorizzare la propria attività o mestiere, come guadagnare tramite il suo utilizzo e quali strumenti adottare per massimizzare le entrate.

AirBnb, nascita e crescita

AirBnb è un portale online nato a San Francisco nel 2007 e cresciuto esponenzialmente negli ultimi anni. Inizialmente il progetto è nato dall’esigenza di abbassare i costi degli affitti, il suo nome originario era Airbedandbreakfast.com. In California, regione degli Stati Uniti in cui è situata San Francisco, si spendono in media 1.800/2000 dollari per l’affitto di una singola stanza all’interno di una casa. Gli affitti relativi ad interi appartamenti sono chiaramente di gran lunga superiori. I fondatori di AirBnb hanno pensato che, mettendo a disposizione dei turisti o di chi si recava in città per lavoro, una delle stanze presenti all’interno della loro casa avrebbero potuto ammortizzare le loro spese permettendo ai visitatori di evitare i costosi hotel e, quindi, di ammortizzare anche le loro di spese.

Come tutti i progetti che riscontrano grande seguito, AirBnb si è espanso molto velocemente. Molto presto si sono registrate sul portale decine di migliaia di utenti intenzionati a mettere a disposizione le loro stanze o appartamenti oppure ad usufruire del servizio durante i loro spostamenti. Molti iniziarono ad utilizzarlo anche per proporre delle sistemazioni alternative alla classica stanza da hotel come stanze in castelli, intere ville, villette sulla spiaggia, baite o rifugi in legno. In questo modo il portale divenne più che una semplice alternativa agli hotel. Negli ultimi cinque anni il servizio si è ulteriormente ampliato arrivato a proporre non solo stanze e appartamenti ma esperienze, avventure, escursioni e attività. Al giorno d’oggi AirBnb non è solo un portale utile a trovare alloggi, ma un portale dedicato al turismo a 360° che può essere utilizzato nella pianificazione dei vostri viaggi, siano essi di lavoro o di piacere.

Dal 2017 ad oggi, quello che era un portale nato da una semplice esigenza economica, si è trasformato in una società enorme in grado di acquistare ed inglobare all’interno di se stessa diverse altre società importanti come Luxury Retreats International, Accomable, Tilt.com. Grazie a questa crescita esponenziale, i dirigenti hanno potuto lanciare AirBnb Plus che propone una serie di alloggi con servizi garantiti dallo staff, e Beyond AirBnb che mette a disposizione alloggi e vacanze di lusso.

Come funziona AirBnb? Cercare un alloggio e concludere la prenotazione

Come abbiamo già anticipato, AirBnb è un portale che, al giorno d’oggi, permette di usufruire di numerosi servizi. Quello per il quale è maggiormente usato da milioni, per non dire miliardi, di persone in tutto il globo è sicuramente l’affitto di stanze in appartamenti condivisi o di interi appartamenti a prezzi decisamente convenienti.

Se avete programmato una vacanza, un weekend fuori o se sarete costretti a muovervi per motivi lavorativi, AirBnb è la soluzione che state cercando. Basta collegarsi al loro sito web: AirBnb.com ed inserire nel motore di ricerca le date per le quali siete in cerca di alloggio, il luogo e il numero di ospiti. A questo punto vi verranno proposte una serie di soluzioni che riguardano non solo gli alloggi, ma anche le avventure e le esperienze disponibili nell’area indicata. Selezionando “Alloggi”, eliminerete il resto.

A questo punto potrete entrare nel vivo della vostra ricerca applicando una serie di filtri. Potrete scegliere di visualizzare solo gli alloggi con possibilità di cancellazione, potrete ordinarli in ordine crescente o decrescente di prezzo e potrete anche scegliere un particolare tipo di alloggio, ossia specificare se siete in cerca di una stanza condivisa, di un appartamento condiviso o intero, di un hotel.

Selezionando l’opzione “Più filtri” sarà possibile utilizzare decine e decine di filtri per personalizzare la vostra ricerca. Potrete, ad esempio, scegliere di visualizzare solo gli agriturismi pugliesi, o camere con balcone in città o gli alloggi comprensivi di parcheggio, alloggi in cui è possibile fumare o in cui è possibile portare il vostro animale domestico o, semplicemente, alloggi con un numero di bagni da voi gradito. Il risultato sarà disponibile in elenco oppure su una mappa interattiva.

Dopo aver individuato e scelto la vostra sistemazione preferita potrete consultare le recensioni degli altri ospiti che vi hanno preceduto. E’ molto interessante che in sede di recensione, AirBnb chieda delle informazioni specifiche. Per ogni host, ossia colui che mette a disposizione l’alloggio, non troverete un unico punteggio ma diversi punteggi che indicano diversi aspetti dell’alloggio proposto.

Un altro aspetto da considerare è la chiarezza del sistema. Oltre ad indicarvi, per ogni soluzione ricercata, il costo per singola notte, vi sarà indicato il costo totale per tutte le date da voi inserite. A questo costo totale si vanno ad aggiungere i costi di pulizia e i costi del servizio che pagherete direttamente ad AirBnb (si tratta, sostanzialmente, dell’IVA e dell’assistenza). Potreste incorrere in eventuali tasse previste dal governo o regione in cui andrete e, anche in questo caso, il loro importo sarà segnalato . In questo modo avrete un quadro chiaro completo e dettagliato di tutte le spese che andrete a sostenere.

Ricordate di fare attenzione agli orari di check in e check out, di contattare l’host prima di procedere al pagamento. L’indirizzo preciso vi verrà fornito dall’host una volta effettuato il pagamento. Per motivi di privacy, in un primo momento viene indicata la zona in cui è situato l’alloggio ma non l’indirizzo preciso.

Va sottolineato, inoltre, che le condizioni cambiano da host in host. I costi di pulizia, la presenza di eventuali tasse supplementari e le “regole” da seguire all’interno dell’alloggio variano a seconda della sistemazione da voi selezionata, è bene tenere a mente queste differenze tra le diverse opzioni. Non dimenticate che, così come voi rilascerete una recensione alle persone o al luogo che vi ha ospitati, così faranno loro nei vostri confronti.

Come funziona AirBnb? Mettere a disposizione il proprio alloggio

Se invece la vostra intenzione è quella di mettere a disposizione vostri spazi privati, siano essi interi appartamenti o singole stanze delle vostre abitazioni, dovrete seguire le indicazioni che vi verranno fornite cliccando su “Offri la tua casa” nella Home del loro sito web. Dopo esservi registrati al portale, sarete voi a decidere le condizioni dell’accordo con gli ospiti. Dovrete chiaramente specificare il tipo di alloggio che offrite, le date in cui sarà disponibile ed il prezzo.

A proposito del prezzo vi verrà chiesto di indicare il prezzo per singola notte, quello relativo a servizi extra come le pulizie ed eventuali sovrattasse da applicare in particolari periodi dell’anno o, in alternativa, degli sconti per periodi di prenotazione più lunghi. Di solito tali sconti vengono applicati per prenotazioni di almeno 4 o 5 notti e si fanno più sostanziosi per soggiorni di 10/14 notti. Come accennato in precedenza, sarete voi a indicare le regole da seguire all’interno della vostra abitazione. Inoltre, avrete a disposizione 24 ore su 24 l’assistenza di AirBnb che vi aiuterà a risolvere tutti i vostri problemi.

Come guadagnare con AirBnb?

Innanzitutto, AirBnb vi fornirà una specie di preventivo, seppur molto sommario. Indicando la zona in cui è locato l’alloggio che metterete a disposizione, il tipo di alloggio ed il numero di persone che può ospitare, AirBnb calcolerà il prezzo medio su singola notte prenotata e lo moltiplicherà per 15. In questo modo vi verrà fornita un’indicazione di quanto guadagnerete se il vostro alloggio verrà prenotato 15 notti nell’arco di un mese. E’ molto difficile, infatti, che riuscirete a riempire i vostri spazi per quasi tutte le notti, ma ciò dipenderà da diverse variabili e non lo si può escludere a priori.

La pubblicazione degli annunci su AirBnb è gratuita, inoltre AirBnb stesso fa da garante. Ciò significa che quando gli ospiti effettuano il pagamento, tale somma va nelle casse di AirBnb, voi riceverete i vostri soldi solo dopo aver ultimato il check in. Così facendo si evitano il più possibile i casi di truffa visto che AirBnb ha il controllo del denaro fin quando non c’è la certezza che l’accordo sia andato a buon fine.

La somma di denaro pattuita vi verrà accreditata secondo il metodo di pagamento che preferite entro 24 ore a partire dal check in. Per l’host, cioè chi mette a disposizione l’alloggio, ci sarà una tassa che varia tra il 3% e il 5%. Questa tassa verrà trattenuta da AirBnb.

Un altro aspetto fondamentale che ha reso AirBnb la potenza che è oggi è la sicurezza con cui viene gestito l’accordo. Con questo non si intende soltanto la gestione del denaro descritta in precedenza, ma anche l’assicurazione. Una volta messo a disposizione il vostro alloggio sarete coperti da danni ad esso fino ad un totale di 1 milione di dollari americani. Questo aspetto è fondamentale in quanto, qualsiasi cosa accada durante il soggiorno degli ospiti, non sarete voi a rimetterci da un punto di vista economico.

In seguito a problemi legati al mancato rispetto delle regole o a danni procurati all’alloggio o a ciò che si trova al suo interno sarà aperta una disputa. Le due parti potranno comunicare ad AirBnb la loro versione dei fatti, magari documentandola con delle prove. AirBnb analizzerà la disputa e deciderà se multare l’ospite. In qualsiasi caso avrete a disposizione l’assicurazione sopra citata che vi permetterà di coprire i costi del danno.

Come guadagnare con AirBnb? Le strategie vincenti

Secondo le opinioni di persone che utilizzano i servizi di AirBnb da molto tempo, la parte più difficile è l’inizio, fase in cui dovrete conquistarvi la fiducia dei vostri potenziali clienti. Su tutti i portali online di questo genere, è molto importante avere un numero alto di buone recensioni. Tutti coloro che si diranno interessati alla vostra offerta faranno attenzione ai commenti di chi ha usufruito di tale offerta in precedenza e, basandosi su di esse, sceglieranno il posto in cui andranno ad alloggiare.

La gestione del prezzo proposto

All’inizio non avrete recensioni e questo presenterà un ostacolo alla vostra attività. Perché un ospite dovrebbe scegliere la vostra offerta dal momento che non avete recensioni? Il prezzo basso potrebbe essere un motivo, sicuramente potrebbe esserlo il modo in cui trattate il cliente: aggiungere molti dettagli e molte foto sulla vostra offerta aiuterà il cliente a fidarsi di voi. Il consiglio degli esperti è quello di ottenere qualche recensione e successivamente iniziare ad alzare lievemente i prezzi. Vi converrà dunque mantenere i prezzi più bassi rispetto a quelli della concorrenza per le prime prenotazioni e poi alzarli man mano. Una volta ottenute decine e decine di recensioni positive il cliente sarà portato a fidarsi di voi, sarà questo il momento in cui potrete alzare i prezzi senza rischiare di risultare poco attraenti.

Un altro aspetto da considerare sono le caratteristiche del posto in cui è situato l’ alloggio. Se il vostro alloggio è situato in città sarà una buona idea quella di aumentare i prezzi per prenotazioni relative alle notti tra venerdi e sabato e tra il sabato e la domenica. D’altro canto abbassare i prezzi per le prime notti della settimana potrebbe aiutarvi a battere la concorrenza in quei giorni in cui la domanda è piuttosto bassa. Se invece il vostro alloggio è situato in prossimità di una località marina sarebbe una buona idea quella di aumentare i prezzi per prenotazioni primaverili o estive. In questi casi la miglior strategia da adottare è la seguente: impostare un prezzo per notte maggiore e concedere uno sconto per prenotazioni molto lunghe. La maggior parte delle persone che si muovono per periodi lunghi (per lunghi si intende oltre una settimana) la fa durante le vacanze estive. Applicando un prezzo per singola notte più alto ed uno sconto (del 10-15% superate le 7 notti, per esempio) invoglierete il vostro cliente a considerare l’idea di rimanere nel vostro alloggio per un numero maggiori di notti. Questa situazione porterà vantaggi sia a voi che al vostro cliente.

Applicando l’opzione “prezzo smart” il prezzo del vostro alloggio varierà in base al numero di domande e in base agli algoritmi impostati da AirBnb. Sebbene questa possa sembrare una soluzione comoda e conveniente molti host la sconsigliano. In generale, è consigliabile che siate voi a gestire i prezzi dei vostri annunci considerando, come sottolineato prima, i giorni festivi, il periodo dell’anno e la presenza di eventi in determinati periodi dell’anno.

Adattare la propria offerta alle esigenze del cliente

Un altro aspetto che secondo molti host è fondamentale è la capacità di adattare la propria offerta. Questo aspetto subentra nel momento in cui avrete ospitato tanta gente e avrete ottenuto molte recensioni positive. A questo punto sarete in grado di analizzare la situazione, capire come si può migliorare il vostro alloggio, quali servizi possono essere aggiunti per attrarre un determinato target di persone e, soprattutto, se i prezzi da voi proposti sono giusti o se possono essere ulteriormente ritoccati verso l’alto.

In questa seconda fase sarà importante conquistare il titolo di “Superhost”. AirBnb “premia” i suoi migliori host con questa targa che, inutile specificarlo, porterà i clienti a fidarsi maggiormente di voi. Per ottenerla bisogna vantare un alto numero di recensioni a 5 stelle, un basso numero di cancellazioni per causa vostra ed una buona velocità nella risposta alle mail dei potenziali clienti.

Il rapporto con il cliente e la specializzazione dell’offerta

In ultima analisi vi potrebbe aiutare molto instaurare un rapporto positivo con il cliente. Come detto nel paragrafo iniziale, AirBnb permette ad oggi di proporre, oltre ad alloggi, anche esperienze ed avventure. Se voi o un vostro conoscente avete/ha un’altra attività potrete trovare il modo di conciliarle in modo da guadagnarci entrambi. I clienti dell’uno potrebbero essere suggeriti all’altro o si potrebbero pianificare degli sconti. Per esempio, se il vostro alloggio è situato in prossimità di uno stabilimento balneare, potrete accordarvi con il suo gestore, magari per uno sconto del 10-15% sull’affitto di ombrelloni e sdraio da spiaggia per chi alloggia da voi. In questo modo vi creerete un vostro network, le recensioni positive salteranno alle stelle e il vostro bacino di clienti aumenterà.

D’altro canto, se ciò non si rivelasse possibile, è comunque una buonissima idea mettervi a disposizione del vostro cliente: potrete per esempio consegnare una mappa della zona con i vostri consigli sui posti da visitare, locali in cui recarsi, ristoranti in cui mangiare. Ricordate che i consigli di chi abita in un determinato luogo sono fondamentali per un turista che lo visita, perciò al momento del check in dedicate un po’ del vostro tempo a suggerimenti e consigli. Anche questo vi permetterà di ottenere delle buone recensioni.

Un altro consiglio fondamentale è quello di specializzare la propria offerta per un determinato target di persone. Non tutti saranno interessati al vostro alloggio, alcuni lo considereranno troppo costoso, altri troppo piccolo, altri troppo lontano dai loro luoghi d’interesse. Il vostro compito è quello di immedesimarvi nel cliente e capire qual’è il vostro cliente perfetto. Se per esempio il vostro alloggio è situato in prossimità di una località marittima potrete decidere se renderlo più appetibile per le famiglie o per gruppi di giovani ragazzi. Nel primo caso andrete a curare tutti i comfort che potrebbero essere richiesti da una famiglia, per esempio un barbecue nel giardino ed una vasta gamma di utensili da cucina, oppure con un TV con un tipo di abbonamento incluso; nel secondo caso è probabile che, anziché tutti i comfort, il gruppo di ragazzi sia più interessato ad un prezzo più economico.

Guadagnare promuovendo un’esperienza o attività

Come dicevamo, su AirBnb è ormai possibile proporre anche delle esperienze legate alla vostra attività, al vostro lavoro o semplicemente ad una vostra passione. In questo modo potrete sfruttare il portale non necessariamente per affittare un vostro alloggio ma per sponsorizzare e promuovere il vostro lavoro o una vostra passione. Come specificato in precedenza, un buonissimo consiglio è quello di associare l’offerta di un alloggio ad una di queste attività magari introducendo degli sconti cumulativi, rimane però il fatto che ciò non è necessario, potrete anche proporre solo un’esperienza.

Di solito la tipologia delle esperienze proposte varia notevolmente a seconda della zona e delle caratteristiche di essa. AirBnb richiede, oltre alla vostra competenza nel settore, che l’attività proposta sia legata al territorio o comunque di non facile reperibilità. Per essere chiari, servizi di trasporto o il semplice affitto di attrezzatura specifica non rientrano nel campo “Esperienze”. Se, oltre all’affitto di attrezzatura, proponete invece dei tour per un numero ristretto di persone allora rientrerete nella categoria.

Molto spesso chi visita il vostro alloggio sarà interessato a prendere parte a delle iniziative tipiche del luogo. Per esempio, se proponete un alloggio su un’isola ventosa è probabile che chi la visiti sia interessato a fare delle lezioni di surf oppure dei corsi di subacquea o di fotografia naturalistica. Ripetiamo che l’affitto di attrezzatura come tavole da surf o macchine fotografiche non rientra negli interessi di AirBnb, discorso diverso se all’affitto è associato anche un tour o delle lezioni. Allo stesso modo, se il cliente visita una regione famosa per la sua cucina, come per esempio la Toscana, magari sarà interessato ad un tour dei locali in cui si cucinano piatti tipici del luogo. AirBnb sarà interessato a sponsorizzare la vostra esperienza, discorso diverso se proponete un tour dei locali con cucina cinese nella medesima regione.

Strumenti per massimizzare le interazioni con il cliente e i guadagni

Il motore di ricerca di AirBnb si basa sul “CTR” ossia “Click Through Rate” che tradotto sarebbe “Percentuale di Click”. Ciò significa che più persone cliccheranno sul vostro annuncio, più AirBnb riterrà interessante la vostra proposta, più la mostrerà in alto nei risultati. Questo aspetto è di fondamentale importanza soprattutto nel caso di alloggi situati in aree densamente popolate e con una vasta offerta, come per esempio può esserlo la città di Milano. Indurre i potenziali clienti a cliccare sul titolo del vostro annuncio è logicamente fondamentale in quanto vi permetterà di presentare tutti i dettagli della vostra proposta.

Per indurre un potenziale cliente a cliccare ed aprire il vostro annuncio bisogna seguire le più classiche regole del clickbait, senza però fornire informazioni non veritiere. Di conseguenza sarà fondamentale la foto che sceglierete come copertina ed il titolo. Nel titolo cercate di inserire le informazioni che più potrebbero attrarre il vostro target di interesse. Inutile sottolineare che un prezzo economicamente più vantaggioso rispetto a quelli della concorrenza aumenterà i click sul vostro annuncio, anche per questo si consiglia di iniziare proponendo prezzi vantaggiosi.

Un altro aspetto considerato molto importante da AirBnb è la velocità con cui risponderete ai clienti che vi contatteranno e la velocità con cui giungerete ad un accordo con loro. L’obiettivo di AirBnb è quello di soddisfare le richieste del cliente entro un periodo di 3 giorni, ma chiaramente questo non dipenderà esclusivamente da voi e non è scontato che un cliente che vi contatti confermi poi la prenotazione. In linea di massima, se un cliente vi contatta ed entro tre giorni riuscite ad ottenere un accordo AirBnb vi noterà e permetterà al vostro annuncio di essere visualizzato prima degli altri più frequentemente.

Alla luce di ciò, il miglior strumento a disposizione per valutare il “ranking” del vostro annuncio nei database di AirBnb è RankBreeze, un portale che vi consente di valutare l’interesse che AirBnb nutre nei confronti del vostro annuncio modificando le varie variabili come, appunto, tempo di risposta, qualità delle foto, click ricevuti eccetera. Tale strumento è consigliato a tutti, soprattutto a chi propone diversi annunci su AirBnb in quanto consente di analizzare la loro produttività e qualità in modo semplice, veloce e soprattutto molto verosimile.